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北京擬立法貫徹“房住不炒” 專家詳解京版地方法規亮點

北京擬立法貫徹“房住不炒” 專家詳解京版地方法規亮點

2021年08月24日 15:05 來源:中國新聞網參與互動參與互動

  中新網北京8月24日電 (記者 杜燕)今天,北京市住房和城鄉建設委公布《北京市住房租賃條例》(征求意見稿)(以下簡稱“征求意見稿”),向社會征求意見。北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波表示,此次征求意見稿是在《民法典》和國家《住房租賃條例》(征求意見稿)的框架內,結合北京的城市定位和實際起草的,北京將“房子是用來住的、不是用來炒的”、建立“租購并舉”的住房制度寫入地方性法規的城市,北京將嚴格長租公寓、群租房、租金貸等管理。

  征求意見稿共6章81條,對網絡房源發布、群租房、長租公寓等熱點問題予以規范,自今日起至2021年09月23日面向社會公開征求意見。

  保護承租人權益

  談到此次北京公布的征求意見稿,樓建波認為,北京是首個將黨中央“房子是用來住的、不是用來炒的”定位、建立“租購并舉”的住房制度寫入地方性法規的城市。

  他表示,征求意見稿保護承租人權益。不僅明確了房屋出租規定,要求出租住房應當具備供水、供電等基本條件,符合建筑、消防、室內裝修相關規定,不得以違反規劃設計要求出租、居住人數超標等形式違法群租,不得出租違法建設、危房、甲醛房等,而且擬規定合同期限內出租人不得單方面提高租金,出租人提前解除合同的,應當經承租人同意。

  征求意見稿還提出,出租方應在簽約前將房屋狀況,特別是裝修完成時間告知承租人,保障承租人知情權。

  征求意見稿還考慮減輕承租人負擔,提倡出租人按月收取租金,押金一般不超過一個月租金。規定出租人不得采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式迫使承租人返還租賃住房或承擔合同約定之外的費用。

  樓建波稱,征求意見稿重申了《民法典》賦予承租人的“買賣不破租賃”“承租人優先購買權”“優先承租權”等法定權利,特別是租賃住房及其附屬設施危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該住房或其附屬設施質量不合格,承租人仍然可以隨時解除租賃合同。

  增加手段調控租金上漲過快

  樓建波談到,國家版《住房租賃條例》(征求意見稿)規定:“租金上漲過快的,可以采取必要措施進行合理調控”。此次北京公布的征求意見稿對必要措施進行了具體化:

  一是限制住房租賃企業“收房”的租金漲幅、查處哄抬租金。這個措施防止各大租賃企業在資本的助推下放大市場波動。

  二是實行傭金指導價。有助于減輕承租人的實際負擔,特別是減輕換租的壓力。

  三是實行租金指導價,即由政府分區域規定租金的上限或漲幅,確保租金保持在合理范圍。這個區域可能是某些價格上漲過快的區域,也可能是全部范圍。

  樓建波認為,這三個遞進式的調控措施是北京首創,充分體現了北京調控租賃市場、穩定租金水平的決心。這個條款主要是針對“租金快速上漲”的應對措施,屬于依法設定、用來穩定租金的調控工具。

  嚴管長租公寓、群租房

  近年來,長租公寓在資本的驅動下,長收短付、高收低出、爆雷、甲醛超標等亂象不斷,嚴重損害了租賃當事人的權益。住建部和北京市均發布的規范管理的措施。

  樓建波指出,此次公布的征求意見稿充分體現了“嚴管”的思路:

  一是主體有門檻,要求長租公寓應當具備相應的人員、資金和管理能力,名稱和經營范圍均應當包含“住房租賃”相關字樣,便于社會識別;

  二是從業要實名。規定住房租賃企業、房地產經紀機構的從業人員應當按照規定辦理、使用從業人員信息卡,實名從業。住房租賃合同和房地產經紀服務合同應由提供服務的從業人員簽字并注明從業人員信息卡號。實名從業便于鎖定人員的責任,為今后建立信用體系建立基礎。

  三是資金要監管。規定租賃企業向承租人單次收取租金的數額不得超過3個月租金總和,押金不超過一個月租金,防止住房租賃企業利用“資金池”無序擴張。

  四是違規有處罰。針對房地產經紀機構、住房租賃企業常見違法違規行為,按照情節輕重設定了罰則,增加了機構和從業人員的違法成本。

  群租房的安全、擾民問題突出,市民投訴居高不下。征求意見稿提出,出租住房應按照規劃設計的套、間出租,符合人均使用面積和每個房間居住人數的要求,明確住宅的起居室、廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。這些規定與北京市2013年公布的居住管理規定是一致的,將群租房治理措施升格為地方性法規,并配套相應的處罰措施,將為治理工作帶來極大利好。

  此外,針對租金貸、短租房、發布虛假房源等問題,北京此前已出臺相關文件,相應措施也已吸收到征求意見稿當中,通過立法予以鞏固,并有針對性的配套了罰則,保持了政策的連續性和穩定性。

  樓建波認為,《北京市住房租賃條例》(征求意見稿)值得期待。從時間來看,地方性法規需在公開征求意見并修改完善后提交市人大審議,預計明年上半年左右提交審議。(完)

【編輯:朱延靜】
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