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“活下去比什么都重要”,地產進入“薄利時代”?

“活下去比什么都重要”,地產進入“薄利時代”?

2021年09月08日 12:50 來源:中國新聞網參與互動參與互動

  中新網客戶端北京9月8日電 (左宇坤)今年以來,樓市調控頻傳大消息,過往發生在更長周期里的變動被濃縮,房企“期中考”成績單就格外引人關注。

  半年報一出,不少人感慨,房地產這一傳統“暴利行業”,看起來似乎不那么掙錢了。這是為什么呢?

資料圖:眾多樓盤。 張一辰 攝
資料圖:眾多樓盤。 張一辰 攝

  華夏幸福成“虧損王”

  首先值得一提的是,房地產企業中誕生了2021年上半年的“A股虧損王”。

  如今的華夏幸福,大概會讓投資人“很不幸福”。華夏幸福半年報顯示,上半年營業收入210.68億元,同比下降43.63%;凈利潤-94.80億元,同比下降256.37%。同時,公司負債總額高達3923.41億元,一年內到期的非流動負債為789.02億元。

  今年以來,華夏幸福股價已累計下跌近70%,老牌房企為何淪為熊股?華夏幸福表示,受多輪疫情以及公司流動性自2020年第四季度出現的階段性緊張,公司融資業務受到較大影響,公司產業新城及相關業務、商業地產及相關業務的正常開展均受到一定影響。

華夏幸福股價截圖。
華夏幸福股價截圖。

  同時,業績不佳、負債總額高的華夏幸福,還“拖累”了中國平安。中國平安在半年報稱,2021年上半年實現凈利潤580.05億元,同比下降15.5%,主要是受對華夏幸福相關投資資產減值計提、估值調整及其他權益調整金額達359億元的影響。

  “優等生”也“

  不只是華夏幸福,在行業內被公認為“好學生”的萬科也陷入“增收不增利”的窘境。

  萬科上半年營業收入1671.1億元,同比增長14.2%;但是受地產開發業務利潤率下降影響,報告期內歸屬上市公司股東的凈利潤110.5億元,同比下降11.7%,這是萬科2008年以來第一次出現半年度凈利潤同比下跌的情況。

  萬科將凈利潤下滑歸結于三方面的原因:一是銷售規模增長有限;二是毛利率下降較快;三是轉型業務的效果還沒有真正體現出來。

  萬科首席執行官、總裁祝九勝坦言,面對這樣的問題,就像期中考試沒考好,面對老師時“心里很忐忑”。也因此,2018年就提出來“活下來”的萬科,如今再次提出“活下去比什么都重要”。

  被稱為“規模之王”的碧桂園上半年實現總收入2349.3億元,為房企之首。但毛利率和凈利率分別跌破20%和10%,為多年來首次出現。與增長27%的營收相較,碧桂園上半年凈利潤同比增幅僅為2.3%。

  “利潤之王”中海地產上半年毛利率首次跌破30%至28.5%,同比下降2.1個百分點。凈利潤為207.8億元,位列房企第一名,也是上半年唯一一家歸母凈利潤突破200億元的房企,但凈利潤同比1.2%的增長,卻遠低于同規模企業中位水平。

  梳理房企半年報發現,無論是萬科、中海、龍湖、華潤置地、保利等優等生,還是恒大、華夏幸福、藍光發展等流動性緊張的房企,同樣面臨著產品毛利率、盈利空間“暴跌”的問題。房企利潤水平明顯下滑已成為不爭的事實。

  據中原地產研究中心統計,102家公布上半年業績的上市房企中,近四成凈利潤同比下跌;102家房企合計凈利潤下降14%。

資料圖:航拍福州市閩江畔一處新建住宅。 <a target='_blank' href='http://www.dtv4pc.net/'>中新社</a>記者 呂明 攝
資料圖:航拍福州市閩江畔一處新建住宅。 中新社記者 呂明 攝

  賣房不賺錢了?

  為何會出現全行業的毛利率下降?旭輝控股CEO林峰表示,一部分原因是2017年、2018年拿地的時候沒有限房價,此后限房價加上市場下行,這些項目的利潤情況不甚理想。融創中國董事會主席孫宏斌更直言:“如果2017年買的地現在還沒賣,現在就虧很多錢了。”

  除了2017年前后的歷史遺留問題,今年房企還面臨新的形勢——22個城市實行集中供地,第一輪供地時,幾乎全部出現高溢價的情況。此后有消息稱,自然資源部8月10日召開閉門會議,明確提出下一步集中供地單宗地溢價率不得超過15%,嚴控城市樓面地價新高。多城市隨后的集中供地中也調整了此前的競買規則。

  除此之外,部分房企毛利率下降的另一個原因,是降價銷售的“價格戰”。

  “今年整個資金市場是偏緊的,上半年銷售比較好,下半年銷售壓力很大。”孫宏斌預計,下半年房地產市場會“比較慘烈”。這是因為有些企業壓力比較大之后降價造成;另一方面因為國家政策執行堅決,“讓大家已經有讓房價不上漲的預期了”。

  世茂集團總裁許世壇亦表示,目前行業處于整合階段,下半年銷售可能會放緩。

資料圖:廣州天河區保利心語花園。 <a target='_blank' href='http://www.dtv4pc.net/'>中新社</a>記者 陳驥旻 攝
資料圖:廣州天河區保利心語花園。 中新社記者 陳驥旻 攝

  “從量向質”尋求新突破

  業內專家認為,在馬太效應不斷加劇的情況下,不同規模房企的發展目標和需求將面臨分化。在政策影響下,房企逐漸轉變底層邏輯,用高質量、可持續的發展代替對規模的執著,在傳統行業效能見頂前,布局尋求新突破。

  可以看到,房企已逐漸放慢擴大規模的步伐。中指研究院數據顯示,2021年1-8月份,百強房企企業拿地總額18883億元,同比下降10.8%。其中,50家代表房企拿地總額同比下降76.2%,環比下降51.8%。

  同時,頭部房企也開始了新的探索。如,碧桂園推機器人、農業現代化,萬科發力長租公寓、物流倉儲,保利進軍購物中心、酒店等等。

  “利潤率的降低是行業發展的必然階段,因為行業已走過了暴利時代,未來不可能還有暴利。”旭輝控股董事局主席林中在業績會上表示,預測行業的毛利率可能到2022年年底見底后,再觸底反彈。

  暴利時代終結,“從量向質”發展的房企還將面臨很多場“大考”。(完)

【編輯:羅攀】
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